这个物业案例涉及小区下水管道漏水问题，涉及责任应该如何划分的复杂问题。在小区下水管道漏水的情况下，责任的划分可能涉及多方面因素，例如管道维护的责任方、管道使用过程中的可能损坏情况、以及物业管理公司的监督责任等。此外，对于造成的损失和影响，也需要考虑到对业主和其他相关方的影响，以及可能需要承担的赔偿责任。此案例需要综合考量管道维护、责任分工和赔偿等问题，在法律、规章和合同等多个方面进行权威分析和裁决。这个案例不仅有现实的维维护问题，也牵扯到法律和责任的认定，是一个非常具有挑战性和教育意义的案例。
房屋下水管道漏水咋办？谁来管？新房验收时谁知道下水管道咋回事，如今坏了，该谁来负责？楼下装修改造把下水管道挪移了，造成我家管道经常堵，我该找谁等等......本期话题：物业专家告诉你：“住宅楼房下水管道的责任应该如何划分”，出现这些问题该如何解决...
案例一：我所在的小区是一个6层的商住小区，一楼是门市房，经营一家中餐饭店，因为下水道堵塞这个问题已经很长时间，一两个月就要找人疏通一次，每次找到物业，给我们的答复都是自用管道要业主自己花钱，共用管道物业负责清理，可是这么多年的老小区管道都修改过很多次，一直都查找不到原因，业主总这么自己掏腰包疏通下水也不是长久的事啊？
案例二：我是购买的房子，因为在装修时楼下的住户改动了下水主管道，现在造成我家下水管道经常堵塞，找到对方协商多次都没有结果，说修改管道当初是经过物业同意的，但是我们找到物业却不承认有此事，让我找楼上业主自行解决，我该如何解决呢？
案例三：我三年前购买了一套7楼的商品房，拿到钥匙后楼上楼下的邻居都开始装修，因为户型的原因，每家每户都为了扩大卫生间的面积和格局，进行了管道修改，当时物业也没说什么，可是现在装修完房子，问题出现了，3楼和7楼都出现了很大的下水道反味现象，实在难以忍受，找什么办法解决呢？我们也不能这样一直臭下去吧？
专家解答
一、住宅楼房下水管道漏水的责任应该如何划分？
1、新领钥匙入住验房，下水管道接口漏水、检修口漏水，由物业公司负责协调建设单位施工方进行质保维修。
2、夏季冷凝结露水由使用人自行处理。
3、专用部位在楼上或者楼下管根部出现渗漏，谁家使用谁家负责。
4、楼顶共用排气位置渗漏（让气体不能接触到人，直接排到空气中，防止有沼气等有毒气体进到室内对人体有害，主要作用是保持下水管内气压与大气压平衡，防止管内污气倒回卫生间），由物业公司负责处理。
二、住宅楼房下水管道分哪几部分？不同部分，都需要谁来负责？出现问题找谁解决？
1、楼顶排气部分，维修维护由辖区物业单位负责。
2、楼内公共立管，非住户人为损坏质保期内由开发施工单位负责，非住户人为损坏质保期以外由辖区物业单位负责，装修期间或者使用过程中造成损坏由使用者或者破坏人负责。
3、住户专用部位，新接收钥匙入住验收发现问题，质保期内由开发施工单位负责，质保期以外由辖区物业单位负责，装修过程造成问题由装修公司负责，进驻后期出现问题由使用人负责。
4、楼内处室外公共管道 ，由物业公司负责。
5、楼层公用检修口，非住户人为损坏质保期以外由辖区物业单位负责（公共检修口是一处重要公用位置，装修期间不得封闭，出现检修维修必要使用时，专有住户必须予以配合）。
三、新买的楼房，验收房屋时也看不到下水管道啊，如果装修后发现管道破损找谁负责？
1、正常楼房竣工验收过程中，会针对下水系统有独立的无压水管道进行检查验收，物业公司承接查验也会做注水实验，以保障交付正常使用，装修公司进场前会全面勘察量尺，装修后如出现这种情况，第一责任人应该是装修公司，像现在这种情况物业依据装修协议不予受理，建议交房验收时，必要的验房程序一定不能缺少，对下水管道进行试水，以确认完好通畅。
提示：选择正规装修公司并签订协议合同，装修交付时做好验收。（此种情况，容易出现责任模糊的问题，形成原因有很多，领钥匙入住前没有检验，装修完毕后使用时发现问题等等。如果在装修过程中人为损坏、楼体自然沉降损坏、使用人使用过程中损坏，鉴定起来非常复杂）。
四、装修时楼下的邻居为了扩大卫生间和厨房空间，私自把主管道位置进行了改动，现在我家经常会出现管道堵塞问题，这事该如何解决？
1、确定自家堵塞是否是由于主管道改造造成。
2、主管道属于楼宇公共管道共用部位，不得私自改动，出现这种情况应告知物业公司，确认改动是否符合建筑标准，是否能保障使用功能，如属于私自改动，物业公司可要求其恢复，并追究相关责任。
五、小区属于商住两用小区，一楼为饭店，我们的主管道及外管网化粪池经常堵塞，这事怎么解决？
1、饭店的排污属于特殊性的经营排污，小区的主管道和外网化粪池是由物业公司负责维护清理，出现这样的情况应建议物业公司和饭店经营者单独签订维护协议，定期做好检查维护。
2、商住两用小区一楼经营用房建议采用独立下水，将合并的管线独立分开，就不会经常出现主管道堵塞情况。
六、小区入住率很低，我家楼上楼下都没人入住，冬天天气很冷，冻坏了下水管道，现在出现了漏水现象，该找谁负责？
公共管道维护由物业公司负责，建议物业公司采取防寒或者在冬季管线内设置长流水。
七、什么情况下可以改动下水管道，如果改动了，出现问题谁来负责？
1、楼宇下水管线在不能保障整体共用时，出现使用功能、设计不合理等缺陷，为保证整体其它结构或者设施使用功能健全，可以进行改动。
2、建筑时一楼设计不是独立下水，一楼住户可以保证原管道不变，将自家下水独立设管道改动。
3、如出现必要的改动情况，可向物业公司申请，经共用使用人同意，找建设施工队进行改动，后期问题可正常由建设单位进行质保。
4、如自行改动，则谁施工谁负责。
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